hth华体会全站5月25日那场重磅会议之后，各地稳经济政策加快落地，市场信心明显提升——沪指已经重返3200点，创业板指上涨超10%。

　　近日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，强调从存量资产中找到增量资金，实现投资的良性循环。

　　所以，盘活存量资产也并非新鲜话题，但市场反应往往是声势大于行动。因为相较于增量开发，存量盘活的难度更大，收益周期也更长。

　　1. 重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。

　　3. 有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。

　　以REITs（不动产投资信托基金）为例，比如一家国企投资10亿元建了一个产业园区，每年租金收入5000万元，要20年才能收回成本。

　　发现了适合投资建设的好项目，手里却没有足够的资金，而且为了防范债务风险又不方便举债，就只能干瞪眼。hth华体会全站

　　这时，这家国企可以找到专业机构，把产业园区打包成一只基金，面向公众公开发行。人人都能申购基金，间接持有这个产业园区，共享它未来的发展成果。这只基金就是REITs。

　　这样一来，就能大大缩短投资回报周期，尽快把回收资金投入新的项目，当然代价是让出了产业园区一部分的所有权和收益权。

　　不过，无论是把存量资产打包成REITs发行，还是与社会资本合作开发，前提都是要让投资者相信——这是优质资产，而不是鸡肋。

　　一二线城市核心地段的价值显而易见，三四线城市的存量资产就见仁见智了，可不是简单包装一下就有人信的。

　　比如一家国企开办的酒店，只能卖500元/晚。找来运营经验丰富的品牌方入驻，一通标准化运营操作，就可以提升到2000元/晚。

　　产业园区包括很多种，比如新材料产业园、智能制造产业园、创新孵化器，不同的定位，决定了运营很难完全标准化。

　　更重要的是，如何去做前期的产业定位，把定位和运营深度结合起来，这样才能不断吸引优质企业入驻，一方面把园区租金做上去，另一方面也能让收益率达到投资者的预期。

　　近期，hth华体会全站首批9只公募REITs陆续发布了年报，其中，博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT和华安张江光大REIT，3只产业园REITs表现超出预期，交出了一份令人满意的答卷。

　　不难发现，跑赢大盘的诱人红利，得益于85%以上的高出租率和稳健的租金收入，这是长期高效率运营和高水平服务的结果。

　　所以，依靠资本手段盘活存量资产，只是解决燃眉之急。存量资产的实际增值价值和资本预期收益，必须通过持续的运营去创造。

　　“盘活”是政策的出发点，资本是激活各方力量的手段，最终不仅要从存量资产中“盘”出资金，还要让存量资产“活”得精彩。

　　深耕招商行业13年，为超过71万家企业提供选址及投资咨询服务，成功落地项目6200多个，在上海、天津、德州开发运营产业地产，作为产业创新生态运营商，谷川实业（集团）成绩斐然。

　　如今，谷川实业（集团）紧跟国家政策导向，将与产业园区展开包括金融服务、建设管理、招商管理、资产管理在内的全生命周期管理合作。

　　回过头来再看这几只产业园REITs，张江光大园的体量虽小，租金及管理费收入却最高，而且是唯一保持100%出租率的园区。

　　背靠张江高科，这个上海举全市之力打造的国家级科教高地，又叠加了上海自贸区、浦东新区大礼包，得天独厚条件让人望尘莫及。

　　后来被不断宣传的罗氏制药，是第一家落户张江高科的跨国企业。很多人不知道，罗氏当时在张江生产的只是维C泡腾片。

　　当时，产业规划的理念尚不完善，张江高科一开始有十多个方向，后来才逐渐聚焦到生物医药、微电子信息、光机电一体化。

　　1999年上海正式提出“聚焦张江”——与其广撒网，不如单点突破。张江高科的主导产业再次调整：集成电路、软件、生物医药。各种科研院所和大学，也都在这个时期陆续迁往张江。

　　2006年，上海仿照北京中关村1+N模式，把张江的园区扩展到全市，将园区优惠政策撒播到更广泛的区域，带动整座城市的发展。

　　所以，即便牛如张江，也经历了很长时间的迷茫期。没有明确的产业定位，没有“聚焦张江”带来的强势资源导入，也不会有今天的繁荣。

　　不只是生活空间，就连生物医药需要的产业空间，最初也只有中区的药谷，面积很小，直接导致了各种研发实验室服务设施的稀缺。

　　而且，张江曾经过于侧重引入外资巨头，对成长期的中小企业缺乏关注。若干未来的明星企业想在上海安家，兜兜转转，却选择了苏州。

　　上海也意识到了问题，提出“张江研发+上海制造”，把重点放在了“上海制造”。近几年，张江不断提质扩区，张江创新药产业基地的加速推出，都是对过去的调整。

　　市场反应敏锐，体制机制灵活，这是民营企业的优势。无论是增量开发，还是存量盘活，政府都必须与企业形成合力。

　　面对经济下行压力，基建投资再次被摆到了重要位置，作为关键的政策对冲。但是，基建投资的加速也势必带来财政支出的增加。

　　在去产能、去杠杆和城镇化发展的背景下，地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大，大水漫灌式的强刺激已经不太现实，对症下药、精准滴灌才是可行之道。

　　《意见》鼓励通过市场化方式盘活存量资产，不仅有助于拓宽民众的投资渠道，对产业园区的长期发展也有更多实际意义：

　　REITs、PPP等融资模式可以有效破解产业园区开发周期长、投入强度大的难题，有利于引导社会资本参与园区建设。

　　更重要的是，通过对园区资产的“轻重分离”，可以倒逼各地城投平台由前期“开发建设”向后期“运营服务”转型，回归产业发展的本源。

　　有专家指出：基础设施REITs的健康发展，hth华体会全站可以形成“投资—运营—发行REITs—再投资”的资金流动循环，大大缩短产业园区的投资回收期。

　　这不仅有利于产业园区的开发建设主体降低负债率、优化资产结构、增强再投资能力，也有利于以城投平台为代表的国有企业更好地发挥举国体制优势，为科技创新提供有力支撑和高水平服务。

　　部分城投平台有望从开发商升级成运营商，获取长期收益，这也是盘活存量资产的政策风口赋予园区资产管理的转型契机。返回搜狐，查看更多